Alpha 1 News

Φορολόγηση ενοικίων -Πώς πρέπει να δηλωθούν για να μην πληρώσετε άδικους φόρους

Αποψη της Αθήνας /Φωτογραφία: Shutterstock

Τα ενοίκια τα οποία εισπράττονται είναι υποχρεωτικό από την φορολογική αρχή να δηλώνονται στο έντυπο της φορολογικής μας δήλωσης και οι ιδιοκτήτες να πληρώνουν το φόρο που τους αναλογεί.
Οπως αναφέρει η Φιλοθέη Μακριδάκη, Φοροτεχνικός, Σύμβουλος Επιχειρήσεων στο iefimerida.gr  αρχικά, τα ενοίκια πρέπει να δηλωθούν στο έντυπο Ε2, δηλαδή στην Αναλυτική Κατάσταση για τα Μισθώματα από Ακίνητη Περιουσία, και κατόπιν το ποσό αυτό μεταφέρεται αυτόματα κατά την υποβολή του Ε2 στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1 από όπου θα προκύψει και ο φόρος που θα πρέπει να καταβάλει στο κράτος ο φορολογούμενος για το ποσό αυτό του εισοδήματος που εισέπραξε. Άρα, μόλις γίνει η υποβολή της φορολογικής δήλωσης, εκκαθαριστεί και οριστικοποιηθεί βλέπουμε το φόρο. 
Στο Ε2 στη στήλη 13 συμπληρώνονται τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2017. Το συνολικό ποσό που εισπράχθηκε στο φορολογικό έτος 2017 θα μεταφερθεί, αυτόματα όπως είπαμε με την υποβολή του εντύπου Ε2, στον κωδικό 103 της δήλωσης Ε1.
Στο Ε2 στη στήλη 16 συμπληρώνονται τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας. Προσοχή ανείσπραχτα μπορούν να θεωρηθούν εισοδήματα από ενοίκια μόνο στην περίπτωση κατά την οποία έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.Αν δεν έχουν γίνει οι προαναφερθήσες ενέργειες τότε ο νόμος ορίζει ότι τα μισθώματα πρέπει να δηλωθούν και να φορολογηθούν κανονικά. 
Η κλίμακα φορολογίας των εισοδημάτων από ενοίκια είναι
  • 15% για ποσά έως 12.000 ευρώ.
  • 35% για το κλιμάκιο εισοδήματος από 12.001 έως και 35.000 ευρώ.
  • 45% για το κλιμάκιο εισοδήματος που υπερβαίνει τα 35.001 ευρώ.
Η ειδική εισφορά αλληλεγγύης επιβαρύνει τα εισοδήματα από ενοίκια όταν αυτά ξεπερνούν το ποσό των 12.000 ευρώ, με συντελεστές που ξεκινούν από 2,2% και φθάνουν έως 10%.
Στο έντυπο Ε1 στον υποπίνακα Δ2 δηλώνουμε τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία, τα οποία με βάση τις οδηγίες του υπουργείου οικονομικών, να έχουμε υπόψη μας ότι, χαρακτηρίζουμε ως "εισόδημα από ακίνητη περιουσία" το εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης σε τρίτους, γης ή ακινήτου. Το εισόδημα αυτό αποκτάται από κάθε φυσικό πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, καθώς και από τον υπεκμισθωτή σε περίπτωση υπεκμίσθωσης. Επίσης, εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι τα ποσά που προέρχονται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης χώρων τοποθέτησης επιγραφών και κοινόχρηστων χώρων, τα ποσά της αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης που καταβλήθηκαν από το μισθωτή, της αποζημίωσης για επίταξη ή εξωσυμβατική χρήση ακίνητης περιουσίας, καθώς και τα ποσά της άυλης εμπορικής αξίας που καταβλήθηκαν από τον μισθωτή κατά τη μίσθωση ακινήτου στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων στις οποίες πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.
Το έντυπο Ε2 μπορεί να μην συμπληρώνεται στις εξής περιπτώσεις :
α) Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου. Τα ποσά αυτά αναγράφονται στους κωδικούς αριθμούς 121-122 του υποπίνακα Δ2 του εντύπου Ε1.
Δεν βεβαιώνεται με την εκκαθάριση της δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος χαρτόσημο και ΟΓΑ χαρτοσήμου των αυτών των περιπτώσεων, αλλά η καταβολή τους ρυθμίζεται από τις διατάξεις του χαρτοσήμου.
β) Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας εξοχικής ή μη εξοχικής, ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας.
Από τα συνολικά ποσά των στηλών του εντύπου Ε2 μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα Δ2 του εντύπου Ε1, εκτός από το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μίας κύριας κατοικίας από ανιόντες σε κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας και αντίστροφα, επιφάνειας μέχρι διακόσια 200 τετραγωνικά μέτρα.
Επίσης, εξαιρείται το εισόδημα των προσώπων που ασκούν ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα, από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες ή συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.
Κατά συνέπεια στους αρχικούς κωδικούς του Δ2 του Ε1 , στους κωδικούς 103-106, 109-110 συμπληρώνουμε το σύνολο των ενοικίων που αποκτήθηκαν ανά κατηγορία ακινήτων όπως φαίνονται στο έντυπο Ε2 ως επιμέρους ποσά ανά κατηγορία ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης. Στη περίπτωση που εισοδήματα των κωδικών 105-106 υπάγονται σε ΦΠΑ μεταφέρονται και στους κωδικούς 741-742. Κωδικοί 101-102 Συμπληρώνεται το σύνολο των ενοικίων που αποκτήσατε από εκμίσθωση γαιών-γης δηλαδή πχ από οικόπεδα, αγροτικές εκτάσεις, κ.λπ., εγκαταστάσεων ή κατασκευών όπως από ιχθυοκαλλιέργειες, λίμνες κ.λπ. μεταφέροντας από το συνολικό ποσό της αντίστοιχης στήλης του εντύπου Ε2, τα επί μέρους ποσά αυτών. Στη περίπτωση που υπάγονται σε ΦΠΑ μεταφέρονται και αυτά στους κωδικούς 741-742.
Η μίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας χρήζει ιδιαίτερης προσοχής.
Πλέον από 01-01-2017 το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν.4446/2016 μέσω ψηφιακών πλατφορμών, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και για αυτό εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παραγράφου 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Προσοχή οι ιδιοκτήτες που ενοικιάζεται τα ακίνητά σας σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες τότε το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013. Το εν λόγω εισόδημα δηλώνεται συγκεντρωτικά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2, στους κωδικούς 60 «Βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν.4172/2013» και 61 «Βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν.4172/2013» και μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα αυτού.
*Η Φιλοθέη Μακριδάκη, Φοροτεχνικός, Σύμβουλος Επιχειρήσεων